Haus kaufen

Neubau- und Bestandsobjekte

Unabhängig von den unterschiedlichen Haustypen, sollte man sich als Hauskauf-Interessent die Frage stellen, ob man ein neu gebautes oder ein gebrauchtes Haus erwerben möchte. Der Vorteil eines Neubauobjekts besteht eindeutig darin, dass die Grundausstattung, wie etwa Verputzung, Stromleitungen oder Rohre, für lange Zeit keine Sanierung oder Wartung bedürfen, und ein solches Objekt daher für viele Jahre in einem top Zustand ist.

Ein Bestandsobjekt dagegen kann an der einen oder anderen Stelle Renovierungsbedarfe aufweisen, die eine Reparatur benötigen. Jedoch bieten solche Objekte auch den Vorteil, dass verbliebene Hinterlassenschaften, wie etwa teure Einrichtungsgegenstände, nicht erst zusätzlich erworben werden müssen und man sofort einziehen kann in sein neues Traumhaus.

Einfamilienhaus

Das Einfamilienhaus ist der Klassiker unter den Haustypen. Egal, ob aus zwei oder mehr Stockwerken bestehend, mit oder ohne ausbaufähigem Keller- beziehungsweise Dachgeschoss, einem kleinen Garten vor oder hinter dem Haus, der Vorteil ist, dass relativ viel Wohnfläche auch auf begrenztem Baugrundstücken möglich ist. Ein mehrstöckiges Objekt bietet Ihnen und Ihre Familie(nplanung) außerdem diverse Optionen was z.B. die Aufteilung der Zimmer für die individuellen Bedürfnisse zulässt.

Bungalow

Klein, aber fein, so lässt sich am besten der Bungalow als Wohn- und Lebensraum beschreiben. Im Unterschied zu anderen Immobilien besteht ein Bungalow zumeist nur aus einer Ebene, auf der vor allem ein barrierefreies Wohnen möglich ist. Zudem kann auch ein Bungalow die Vorzüge anderer Häuser genießen, wie etwa einer Gartenanlage vor oder hinter dem Objekt, einen Swimming-Pool oder einer an das Objekt angebauten Garage.

Mehrfamilienhaus

Der Name lässt es bereits erahnen, ein Mehrfamilienhaus bietet viel Wohnfläche für die Unterbringung von mehreren Familien oder deren Angehörigen, und lässt sich daher nicht durch eine bestimmte Form oder Größe definieren. Da in der Regel ein solches Objekt über mehrere Stockwerke verfügt, sollten individuelle und vielleicht auch generationenspezifische Ansprüche voll und ganz erfüllt sein. Besonders in Städten mit hohen Grundstückskosten empfiehlt es sich, mehrere Familien in einem Mehrfamilienhaus unterzubringen, statt diese auf einzelne Häuser zu verteilen.

Doppelhaushälfte

Eine Doppelhaushälfte ist an sich kein eigenes Haus per se, da es (nur) ein Teil eines größeren Objekts, dem Doppelhaus, ist. Die Häuserhälften sind allerdings durch Wände, Zäune oder Hecken klar voneinander getrennt und können wie eine gespiegelte Version der anderen Doppelhaushälfte aufgebaut sein. Auch hier liegt der Vorteil in der Nutzung einer Doppelhaushälfte für Gebiete mit hohen Grundstückskosten, wenn sich mehrere Familien oder bekannte Personen ein solches Gesamt-Objekt teilen.

Reihenhaus

Im Prinzip lässt sich ein Reihenhaus als eine, unter Umständen etwas kleinere Variante eines Einfamilienhauses beschreiben, allerdings in Kombination mit anderen Nachbar-Reihenhäusern, die namensgebend in einer Reihe gebaut sind. Auch wenn das jeweilige Grundstück vielleicht etwas geringer ausfällt, so bietet ein Reihenhaus mit ein bis zwei Stockwerken und einem möglichen Garten beziehungsweise einer möglichen Garage trotzdem noch genug Platz für die Bedürfnisse mehrerer Personen.

Größe

An sich ist die Größe eines Hauses natürlich Geschmackssache und es gibt, abhängig von der Art eines Hauses und den darin zu wohnenden Personen, erhebliche Unterschiede. Trotzdem gibt es gewisse „Vorgaben“, an denen man sich statistisch gesehen orientieren kann, wenn man die optimale Größe für sein Haus bestimmen möchte:

> Ein Einpersonenhaushalt ist mit ca. 80 bis 100 Quadratmeter sehr gut ausgestattet

> Eine Familie mit bis zu vier Personen benötigen ungefähr ab 130 Quadratmeter

> Die optimale Hausgröße beträgt etwa ein Drittel der Grundstücksfläche

> Ein Haus an sich sollte nicht das gesamte zur Verfügung stehende Grundstück in Beschlag nehmen, damit noch genügend Platz für etwaige Gartenanlagen, Garagen, etc. vorhanden ist

Lage

Das vielleicht wichtigste Kriterium beim Kauf eines Hauses ist die Lage. Bezogen auf die eigenen Ansprüche u./o. Bedürfnisse sollte man sich vorab gut überlegen, was man alles in der (unmittelbaren) Nähe zu seinem neuen Traumhaus haben möchte beziehungsweise sogar braucht. Darunter können recht einfache Dinge zählen, wie etwa Einkaufmöglichkeiten, eine Anbindung zu Hauptverkehrsstraßen oder der Zugang zu wichtigen Einrichtungen, wie etwa Arztpraxen und Schulen beziehungsweise Kitas. Für andere Hauskaufinteressenten spielen aber auch zweckmäßige Faktoren eine entscheidendere Rolle, welche unter anderem die allgemeinen Lärmbelastungen oder die Lage zu einem Fluss bedeutet, der potenziell zu Überschwemmungen neigt. Letzen Endes kommt es auf den individuellen Geschmack an, wie man die „perfekte“ Lage für sein neues Eigenheim verortet und es wird sicherlich schwer sein, alle seine Wunschpunkte erfüllen zu können.

Kaufpreis

Ein Hauskauf ist eine teure Angelegenheit und sollte daher gut durchdacht sein. Nicht nur der Kaufpreis eines Objektes an sich bestimmt am Ende die Gesamtkosten, sondern es gibt noch wichtige andere Punkte, die bei der Finanzierung eine Rolle spielen:

> Maklergebühren

Wenn ein Haus über einen Makler verkauft wird, sind in der Regel Maklergebühren fällig. Diese sind gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, übernimmt in der Regel mindestens die Hälfte der Maklergebühren.

> Grunderwerbssteuer

Eine Grunderwerbssteuer ist beim Kauf eines jeden Grundstücks oder Grundstückanteils fällig und variiert in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Erst mit der Zahlung einer Grunderwerbssteuer kann ein neuer Eigentümer in ein Grundbuch eingetragen werden!

> Notarkosten

Mit einem gültigen Kaufvertrag wird der Hauskauf schlussendlich besiegelt und ein Notar kann die Eigentumsänderung im Grundbuch beantragen. Solch eine Änderung kann unter Umständen bis zu sechs Wochen dauern. Die Kosten für die Änderung des Grundbuches und eines Notars sind anders als die anderen Kostenpunkte beim Hauskauf nicht nach Bundesland festgelegt. Die Notarkosten berechnen sich anhand Höhe des Kaufpreises und sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Hier sind mit Kosten von ca. 1,5 % bis 2 % des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks zu rechnen.

Zustand

Hat man schließlich eine Immobilie gefunden, sollte man aber nicht sofort den Kaufvertrag unterschreiben, ohne das Objekt gründlich begutachtet zu haben. Oft sind gravierende Mängel für einen Laien nur schwer oder nicht auf den ersten Blick erkennbar. Daher sollte man sich durch den Verkäufer genauestens Auskunft über das Objekt geben und durch einen Einblick in das Grundbuch oder einen Gutachter vorher gut beraten beziehungsweise informieren lassen. Somit können spätere, womöglich teure Reparaturen erspart bleiben.

Energiekonzept

Ein energieeffizientes Haus ist heutzutage wichtiger denn je! Dieses Thema ist sehr facettenreich und beinhaltet Schwerpunkte wie etwa Beheizung, Kühlung und Strom mit minimalem Energieverbrauch sowie andere Umweltbeeinträchtigung. Folgende fünf Punkte sollten beim Hauskauf auf jeden Fall berücksichtigt werden:

> Energieerhaltung

Die „Außenhülle“ eines Gebäudes sollten einmal erzeugte Wärme so lange wie möglich in den Räumen halten beziehungsweise unerwünschte Außentemperaturen davon fernhalten einzudringen. Während dies bei den Wänden, Decken und dem Dach durch die Mauerwerkstoffe und zusätzliche Dämmmaterialien technisch verhältnismäßig einfach zu bewerkstelligen ist, stellen Türen und speziell Fenster eine größere Herausforderung dar. Hier sollte man sich von fachkundigen Handwerkern beraten lassen und diese Elemente gesondert überprüfen lassen.

> Effektivität

Einmal aufgewendete Energie sollte so viel Wirkung wie möglich im Inneren eines Hauses entfalten. Das sind unter anderem Techniken wie eine moderne Spülmaschine, die ihren Inhalt dadurch trocknet, dass eine Energieumwandlung von warm zu kalt erfolgt, oder eine Kraft-Wärme-Kopplung, bei der einmal erzeugte Wärme nicht nur zur Beheizung verwendet wird, sondern auch Stromerzeugung.

> Eigenerzeugung

Eine Überkapazität an Energie bedeutet in der Regel auch eine gewisse Energieverschwendung. Moderne Energiekonzepte setzen deshalb darauf, dass Häuser möglichst viel Strom, Wärme und Kälte bedarfsgerecht selbst erzeugen sollten.  Hierfür stehen moderne, aber auch teure Techniken zur Verfügung, zum Beispiel eine Wärmepumpe, die durch Photovoltaik auf dem Hausdach gespeist wird.

> Verbrauchsreduktion

Die beste und effizienteste Energie ist diejenige, die gar nicht erst erzeugt werden muss, weil sie nicht benötigt wird. Dieser Punkt setzt daher, abhängig vom gewollten Gebrauch des Hauses, auf die Überlegung, wie und in welcher Weise so wenig Energie benötigt beziehungsweise erzeugt werden muss.

> Regeneration

Wenn Energie benötigt wird, soll diese so erzeugt werden, dass sie möglichst keine unersetzlichen Ressourcen verbraucht. Zudem sollte dabei nur diejenigen Mengen CO₂ freigesetzt werden, die die Energiequelle während ihrer Entstehung aufnahm (z.B. durch das Verbrennen von Holz) oder im Optimalfall gar keine Klimagase abgegeben werden sollten.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Neben der Finanzierung und den diversen zu beachtenden Kriterien für einen Hauskauf, gilt es noch weitere rechtliche Pflichten, aber auch Rechte im Auge zu behalten, die bei einem Kauf eine Rolle spielen:

> Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert einem potenziellen Käufer den Anspruch, als endgültiger und rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Diese Eintragung wird in der Abteilung Innovation des Grundbuchs vorgenommen und schützt den Käufer davor, dass die Immobilie an Dritte verkauft werden kann. Auch die Belastung mit Hypotheken ist nicht mehr möglich, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Bei Bezahlung des Kaufpreises wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer als neuer, rechtmäßiger Eigentümer eingetragen.

> Grundbuch

Im Grundbuch stehen alle wichtigen Informationen über ein Grundstück, wie etwa der Eigentümer, die Lage und die eingetragenen Belastungen. Jedes private Grundstück ist im Grundbuch mit einem Grundbuchblatt aufgeführt. Das Grundbuch wird ortsabhängig vom zuständigen Amtsgericht geführt. Ebenfalls im Grundbuch eingetragen sind die sogenannten Grunddienstbarkeiten. Diese schränken ggf. die Rechte eines Eigentümers zu Lasten der Nachbarn ein.

> Grundpfandrecht

Ein Grundpfandrecht wird zur Sicherung des Immobiliendarlehens eingetragen. So hat eine Bank das Recht eine Immobilie zur Zwangsversteigerung freizugeben, wenn die Raten für das Darlehen nicht mehr gezahlt werden können. Damit gehört diese Grundschuld zum wichtigsten Element der Darlehenssicherung. Sinkt die Restschuld, verringert sich auch das Recht des Kreditinstituts im Ernstfall die ganze Immobilie versteigern zu lassen.

> Kaufvertrag

Ein Kauf einer Immobilie ist meist eine Entscheidung mit langfristiger und gewichtiger Tragweite. Deshalb ist es unerlässlich den Kaufvertrag gründlich und ausführlich auszuarbeiten. Durch das Abschließen des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer zur Bezahlung des vereinbarten Preises, der Verkäufer zur rechtmäßigen Übertragung des Eigentums.

Folgende Punkte sollten auf jeden Fall in einem Kaufvertrag enthalten sein:

• Namen beider Vertragsparteien
• Bezeichnung des Grundstückes
• Lage des Grundstückes
• Kaufpreis
• Übernahme von Hypotheken
• Auflassungserklärungen (Beantragung und Bewilligung)
• Auflagen
• Vor- und Wiederkaufsrechte
• Forderungen von Renten

Letztendlich geht das Eigentum erst an den Käufer über, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Dies geschieht jedoch nur nach Beantragung. Ein Notar muss für die Grundbucheintragung folgende Unterlagen vorbereiten:

• Unbedenklichkeitsbescheinigung
• mögliche Löschungsbewilligungen der eingetragenen Belastungen für den Verkäufer

> Nachbarschutz

Jeder hat ein Recht darauf sein Grundstück und das evtl. sich darauf befindliche Haus ungestört nutzen zu können. Immer wieder gibt es jedoch Anlass zu Auseinandersetzungen mit der Angrenzenden Nachbarschaft, sei es eine hohe Lärmbelästigung oder Bäume, die nicht innerhalb der eigenen Grundstückgrenzen bleiben wollen. Diese Zwischenmenschlichen Streitthemen sind im öffentlichen Nachbarschaftsrecht geregelt. Generell gilt, dass unwesentliche Beeinträchtigungen hingenommen werden müssen. Wird jedoch das Recht auf ungestörte Nutzung empfindlich gestört, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ein Anspruch auf Abhilfe, Unterlassung oder Ausgleich festgeschrieben.

> Nießbrauch

Nießbrauch bezeichnet den Sachverhalt, dass einem Eigentümer zwar ein Objekt gehört, aber jemand anderes den Nutzen daraus zieht. Ein möglicher Nießbrauch wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

> Notar

In Deutschland ist es nicht möglich, ohne einen Notar ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und vermittelt neutral zwischen beiden Vertragsparteien. Der Notar erhält für diese Tätigkeit Gebühren, die in der Kostenordnung festgeschrieben sind. Die Höhe der Notargebühren hängt vom Wert und der Bedeutung des Geschäftes ab.

> Vorkaufsrecht

Achten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt darauf, ob eine andere Person unter Umständen das Vorkaufsrecht besitzt. Informationen darüber findet man ebenfalls im Grundbuch. Sollte ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein, kommt die eingetragene Person beim Verkauf der Immobilie zuerst an die Reihe. Der Kaufvertrag käme dann zu den Konditionen zustande, die schon im Voraus mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart wurden. Es gibt auch gesetzliche Vorkaufsrechte zum Beispiel der Gemeinden. Diese sind im Baugesetzbuch geregelt.

> Unbedenklichkeitsbescheinigung

Mit der Bezahlung der Grunderwerbssteuer wird vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Auch diese muss beim Grundbuchamt eingereicht werden und verhindert, dass der Käufer mit einer möglichen Steuerschuld des Verkäufers belastet wird. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

Finanzierung überprüfen

Bevor man überhaupt in Erwägung zieht, eine Immobilie zu kaufen, sollte man unbedingt die Finanzierungsmöglichkeiten beziehungsweise das zur Verfügung stehende Eigenkapital überprüfen. Die monatlichen Einnahmen und Ausgaben sollten gegenübergestellt und auch evtl. Rücklagen sowie die Kaufnebenkosten sollten miteinbezogen werden.

Die optimale Hausbesichtigung

Nachdem die Suche nach einem Haus erfolgreich verlief, sollte man sich intensiver einen Eindruck von der näheren Umgebung sowie der Nachbarschaft verschaffen. Es kann sogar sinnvoll sein, bei Nachbarn zu klingeln und sich kurz vorzustellen. Unter Umständen ergeben sich dadurch einige nähere Informationen zur Vergangenheit des neuen Eigenheims oder bereits Tipps für das zukünftige Leben in einer neuen Region. Danach gilt es, sich möglichst gründlich für die Hausbesichtigung vorzubereiten. Bestimmte Punkte, wie etwa Mängel und Schäden, sollten erfragt und auch beantwortet werden. Auch einige Dokumente sollte man im Vorfeld einsehen können.

Grundbuch und Energieausweis

Spätestens wenn Sie sich für den Kauf entschieden haben, sollten Sie das Grundbuch einsehen. Hier sind die vorherigen Eigentümer vermerkt, die bestehenden Wegerechte und mögliche Alt- und Baulasten. Die Grundbucheinsicht beantragen Sie beim Grundbuchamt im zuständigen Amtsgericht. Oft stellen Hausverkäufer aber von selbst aktuelle Grundbuchauszüge bereit. Lassen Sie sich vom Verkäufer auch immer den Energieausweis des Hauses zeigen. So erfahren Sie, mit welchen Energiekosten Sie zu rechnen haben. Ein Energieausweis ist beim Verkauf eines Hauses gesetzlich vorgeschrieben.

Ein Gutachter zur Sicherheit

Dieser Schritt ist nicht zwingend vorgeschrieben, dennoch aber sehr zu empfehlen. Ein geprüfter Sachverständiger kann mögliche Mängel am Haus feststellen, die Reparaturkosten nennen und einschätzen, ob der Wert des Hauses dem Angebot entspricht. Ein geprüfter Sachverständiger sollte wegen der oft unterschiedlichen Bauordnungen aus demselben Bundesland kommen, in dem auch die Immobilie steht!

Kaufpreis verhandeln

Bevor Sie den Verkäufer treffen, informieren Sie sich über die Preise vergleichbarer Häuser.  Bei älteren Häusern sollten Sie Modernisierungskosten einkalkulieren. Überlegen Sie sich vor dem Treffen mit dem Verkäufer, bis zu welchem Preis Sie maximal gehen wollen. Am besten vereinbart man ein erstes Beratungsgespräch bereits dann, wenn der Wunsch nach einer eigenen Immobilie aufkommt.

Kaufvertrag gründlich prüfen

Ein Kaufvertrag sollte ebenfalls erst unterschrieben werden, wenn man mit allen Vertragsinhalten einverstanden ist. Im Zweifel kann man den Notar vor oder bei der Vertragsunterzeichnung auf die Punkte ansprechen und Änderungen verlangen. Falls man sich an Details stören, kann ein neuer Termin zur Unterzeichnung vereinbart werden.

Kaufpreis und Nebenkosten überweisen

Mit der Unterschrift des Kaufvertrags wird auch der Kaufpreis für das Haus fällig. Nimmt man dafür einen Kredit auf, überweist in der Regel die Bank die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer. Neben dem Kaufpreis für ein Haus sind auch die Nebenkosten nicht unerheblich. Zur Zahlung der Grunderwerbssteuer das Finanzamt auf und der Notar wie auch der Makler schicken entsprechende Rechnungen.

Die Schlüsselübergabe als letzter Check

Mit der Schlüsselübergabe ist man schlussendlich Eigentümer des neuen Hauses. Man sollte aber als letzten und endgültigen Check unmittelbar zuvor nochmal alle Räume und sonstige Bestandteile des Grundstücks auf eventuelle Mängel prüfen. Ebenfalls sollten Zählerstände abgelesen und etwaige Rechnungen für kürzlich angeschaffte Geräte oder Reparaturen vorgezeigt werden. Falls sich die Schlüsselübergabe verzögert, kann man eine Entschädigung verlangen. Dies muss allerdings ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart sein!