Immobilien verkaufen

1. Verkaufszeitpunkt richtig wählen

Beim Immobilienverkauf gilt: Je besser der Zeitpunkt, desto attraktiver der Verkaufspreis. Leider lässt sich der „perfekte Verkaufszeitpunkt“ nicht bestimmen. Vielmehr kommt es auf Ihre persönlichen Umstände an. Achten Sie neben privaten und beruflichen Aspekten auch auf die Einhaltung der Spekulationsfrist, andernfalls fällt eine Spekulationssteuer an. Berücksichtigen Sie alle Kriterien, können Sie den perfekten Verkaufszeitpunkt für Ihre Immobilie wählen.

Der Immobilienmarkt wird immer ein interessanter Markt sein. Immobilien sind beständig und versprechen eine lebenslange Rendite.

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Die Frage, ob Sie sich einen Makler für Ihren Verkaufsprozess zur Seite nehmen, beantworten Sie selbst. Ohne professionelle Unterstützung allerdings, fallen viele organisatorische und rechtliche Aufgaben auf Sie zurück. Diese Aspekte sind sehr zeitaufwändig und benötigen oft eine gewisse Grundkenntnis. Wir empfehlen Ihnen einen Makler, der sich mit den Einzelheiten des Immobilienverkaufs und dem Markt auskennt, da er sich tagtäglich damit auseinandersetzt. So erzielen Sie garantiert die bestmöglichen Erfolge.

2. Art der Immobilie festlegen

Je nach Immobilienart muss beim Verkauf einer Immobilie auf unterschiedliche Aspekte geachtet werden und entsprechend sind Unterlagen beizubringen. Hier wird grob unter unbebautes Grundstück, Ein- & Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen unterschieden. Außerdem gibt es Unterteilungen in private und gewerbliche Immobilien.

Im Falle eines Wohnungsverkaufs müssen Sie auf den Status der Wohnung achten. Wenn diese nicht leerstehend, sondern vermietet ist, müssen Sie bitte auf den Mieterschutz und andere rechtliche Aspekte acht geben.

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses muss entschieden werden, ob das Haus oder einzelne Einheiten verkauft werden sollen. Bei Gewerbeimmobilien muss hingegen die vorhandene Nutzfläche beachtet und berechnet werden.

3. Wichtige Unterlagen bereitlegen

Aktuellen Grundbuchauszug:

• Muss beim Grundbuchamt (Amtsgericht) beantragt werden
• Enthält alle relevanten Daten zum Grundstück

Flurkarte:

• Kann beim Katasteramt angefragt werden
• Zeigt Grundstücksgrenzen, usw.

Energieausweis:

• Darf in Dokumenten nicht fehlen, sonst bis zu 15.000€ Strafe

Grundriss:

• Bei älteren Immobilien kann neuer, moderner Grundriss erstellt werden, sieht attraktiver aus

Exakte Wohnflächenberechnung:

• Vorschriften der Wohnflächenverordnung beachten
• Bei falscher Angabe kann Schadenersatzforderung eingereicht werden

Kopie der Bauakte:

• Beim Bauordnungsamt anzufragen
• Enthält Baupläne, Baugenehmigungsurkunde und Baubeschreibung

Um den Wert ihrer Immobilie so genau wie möglich zu ermitteln, raten wir ihnen zu einer professionellen Immobilienbewertung eines Maklers. Wollen Sie jedoch schon allein einen Richtwert für den Wert erhalten, könne Sie diesen durch einen Immobilienwert-Rechner Online erhalten. Hierzu benötigen Sie in den meisten Fällen die folgenden Informationen:

1. Haus oder Wohnung?
2. Immobilienart festlegen
3. Eckdaten eingeben
4. Immobilienwert erhalten

Ratgeber für Immobilienverkäufer empfehlen eine Vielzahl verschiedener Maßnahmen, um schon vor Verkauf Ihrer Immobilie das Beste aus ihr zu holen. Eigentümer können einige Vorbereitungen treffen, um potenziellen Käufern die Entscheidung eines Hauskaufs einfacher zu machen. Wir haben für Sie eine Checkliste mit effektiven Vorbereitungen zusammengestellt:

1. Wertsteigernde Reparaturarbeiten

Prüfen Sie vor dem Verkauf jeden Raum auf Kleinigkeit und große Auffälligkeiten. Von der Türklinke bin zum Boden sollte es so wenige Mängel wie möglich geben. So steigern Sie den Verkaufspreis erheblich. Wir haben für Sie eine Liste mit Dingen zusammengestellt, die häufig überprüft werden sollten:

• Dichtungen an Waschbecken, Dusche, Fenster, Küchenplatte
• Löcher in Wänden
• Kaputte Glühbirnen
• Tropfende Wasserhähne, undichte Toilettenspülungen
• Wände, Decken neu streichen, falls nötig
• Tapeten abnehmen/ weiß überstreichen
• Fettfilter in Dunstabzugshauben erneuern
• WC-Sitze & Toilettenbürsten erneuern

2. Ausmisten

Haben Sie die Immobilie vorher selbst bewohnt lohnt es sich, Ding auszusortieren und so Ordnung zu schaffen. Hierbei können Sie mit der 4-Kisten-Methode einen guten Überblick über Ihre Gegenstände behalten. Hierzu sortieren Sie in jedem Raum alle Dinge in 1 eine von vier Kisten:

• Müll
• Behalten
• Verschenken / Verkaufen
• Nicht sicher

Je länger Sie nachdenken, desto schwerer wird die Entscheidung. Gehen Sie also nach Ihrem ersten Bauchgefühl. Macht es Sie glücklich, behalten Sie es – wenn nicht, dann weg damit!

3. Grundreinigung

Natürlich sollte Ihre Immobilie zum Verkauf glänzen. Deswegen ist eine Grundreinigung empfohlen. Hierzu putzen Sie am besten von oben nach unten. Erst Lampen, dann Regale und Schränke, usw. Vergessen Sie nicht, auch Fenster zu putzen und ggf. Gardinen zu waschen.

Kaufinteressenten achten oftmals besonders auf Bad und Küche. Legen Sie sich hier also besonders ins Zeug! Hier haben wir für Sie noch weitere Tipps aufgelistet:

• Spezialschaum zur Reinigung von Teppichen kann Wunder wirken
• Achten Sie auf die Fugen Ihrer Fliesen, hier kann bei hartnäckigen Flecken auch mit Fugenmasse nachgeholfen werden
• Bei Holz und Laminatböden empfehlen wir Pflegeöl, so sieht er aus wie neu
• Parkettböden können nach einiger Zeit nicht mehr aufgearbeitet werden, hier lohnt sich das Abschleifen oft

4. Dekorieren

Minimalismus ist Ihr Freund. 2-3 Dekorationsstücke reichen aus, um den Raum groß wirken zu lassen und trotzdem einen schönen Eindruck zu hinterlassen. Verstauen Sie Alltagsgegenstände so gut wie möglich und versuchen Sie, persönliche Gegenstände wegzuräumen. Viele Kaufinteressenten versuchen sich bei einer Besichtigung die Räume selbst im Kopf zu gestalten. Das bedeutet – weniger ist mehr.

5. Äußeres Erscheinungsbild

Natürlich werden sich Kaufinteressenten erst für eine Besichtigung entscheiden, wenn ihnen auch der Eindruck von außen gefällt. Sorgen Sie also dafür, dass Ihr Eingangsbereich und ggf. Ihr Garten geordnet und gepflegt aussieht. Mit einer geschnittenen Hecke und einem gestrichenen Zaun lässt sich schon viel machen. Hier haben wir für Sie noch weitere Dinge aufgelistet, die Sie beachten sollten:

• Dach und Regenrinne, sauber, gerade, andere Mängel?
• Abfalleimer waschen, spülen
• Gehweg zum Haus reinigen, ggf. Moos entfernen
• Schmücken Sie den Eingang mit frischen Blumen
• Eingangstür von außen reinigen

Ihre Immobilie verkauft sich nicht von allein. Neben allen wichtigen Prozessen spielt auf dem großen Immobilienmarkt die Werbung und Vermarktung Ihrer Immobilie eine große Rolle. Hierzu haben wir für Sie eine Reihe an Tipps vorbereitet, damit Sie Ihre Immobilie so gut wie möglich an potenzielle Käufer bringen. Das wichtigste Mittel für eine erfolgreiche Vermarktung ihrer Immobilie ist ein Exposé. In diesem werden folgende Informationen aufgelistet:

• Baujahr
• Größe des Grundstücks
• Wohnfläche
• Umgebung und Infrastruktur
• Grundriss
• Energieausweis
• Fotos
• Attraktive Extras wie Garten, Garage, Balkon usw.

Das Exposé sollte so ausführlich wie möglich sein, damit sich Interessenten so früh wie möglich einen aussagekräftigen Überblick über die Immobilie verschaffen können.

Das Schalten einer Anzeige für Ihre Immobilie ist ein wichtiger Bestandteil für den erfolgreichen Verkauf. Interessenten suchen heutzutage vermehrt auf Internetseiten und in Apps nach Angeboten. Ist Ihre Immobilie nicht unter diesen Angeboten, verschlechtern sich die Chancen auf einen Verkauf erheblich.

Bieten Sie Ihren Interessenten auf Anfrage das ausführliche Exposé Ihrer Immobilie an. So können Sie ernsthafte Interessenten erkennen und mit Ihnen in Kontakt treten. Geben Sie außerdem immer Ihre Erreichbarkeit an. Zeiten, Tage und Kontaktwege sollten erkennbar und aktuell sein. Zeigen Sie Seriosität und verhandeln Sie schnellstmöglich einen Besichtigungstermin, um auch persönlich in Kontakt mit ihren Interessenten zu kommen.

Bei Besichtigungsterminen ist der erste Eindruck besonders wichtig – und das nicht nur von der Immobilie. Die Präsentation Ihrer Immobilie spielt eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung des Interessenten. Haben Sie stehts alle wichtigen Unterlagen parat und sein Sie auf Nachfragen vorbereitet. Verschweigen Sie Mängel nicht, aber stellen Sie Vorteile immer in den Vordergrund.

Sie haben sich in der Vorbereitung auf Ihren Hausverkauf schon über einen möglichen Verkaufspreis der Immobilie informiert und stehen nun mit einem Interessenten in der Verhandlungsphase. Hier kann sich noch viel an dem zuvor festgelegten Preis ändern. Sie sollten sich deswegen eine gewisse Verhandlungsspanne festlegen. Bleiben Sie bei der Verhandlung offen, sachlich und versuchen Sie auch, dem Interessenten entgegenzukommen. In vielen Situationen kann ein kleines Extra die Entscheidung des Käufers ausmachen. Beispiele für solche Extras sind zum Beispiel Einrichtungsgegenstände oder kleinere Reparaturen ohne Aufpreis.

Falls Sie für ein Angebot noch Zeit zum Nachdenken brauchen, sagen Sie es dem Interessenten. So können Sie Angebote vergleichen, und Gegenangebote vorbereiten. Ein wichtiger Tipp in dieser Prozessphase ist, Interessenten nach einer Bonitätsprüfung zu fragen. Interessenten, die kein Problem hiermit haben, sind seriös und sollten als Verhandlungspartner bevorzugt werden. Ein Kaufangebot sollte jedenfalls ohne Finanzierungsvorbehalt und verbindlich gestellt sein. So ist klar, dass der potenzielle Käufer bereits eine finale Kreditzusage einer Bank besitzt.

Haben sie sich mit dem Käufer auf einen Preis geeinigt, ist der Verkaufsablauf für Sie noch nicht beendet. Der nächste Schritt ist die Fertigung des Kaufvertrags in einem Notartermin. In Deutschland ist dieser Vorgang gesetzlich vorgeschrieben, um einen Hausverkauf bindend zu machen. Jeder Kaufvertrag muss demnach unterzeichnet sein und notariell überprüft sein. Alternativ kann ein Kaufvertrag auch von einem Rechtsanwalt erstellt werden. Trotzdem ist eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift notwendig.

Legen Sie nun einen Termin mit Ihrem Käufer fest. Hier werden die Inhalte des Vertrags nochmals abgesprochen, der Vertrag unterschrieben und der Kaufpreis samt Nebenkosten hinterlegt. Folglich geht das Eigentumsrecht auf den Käufer über, der Grundbuchstand wird verändert und der Kaufpreis wir ausgezahlt.

Hiernach findet die Besitzübergabe der Immobilie statt. Es werden alle Schlüssel übergeben und ein Hausübergabeprotokoll erstellt. Dieses dient als Übersicht alle Mängel der Immobilie, damit keine Rechtsstreitigkeiten entstehen. Hier ist nun die Arbeit mit Ihrem Käufer erledigt und es folgt nur noch die Bezahlung von beigezogenen Beratern.