Ramona Behlke
Immobilienmaklerin
ISA Haus- und Immobilienverwaltung GmbH
Sachsen-Anhalt
Otto-von-Guericke-Straße 65
39104 Magdeburg
Telefon: +49 (0) 391 / 532 85 43
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Welche Vorteile bietet ein Wohnungskauf?
Der Kauf einer Wohnung ist eine gute Alternative zum Kauf eines Hauses, samt Grundstück, und dem „einfachen“ Mieten einer Wohnung. Eine Eigentumswohnung bietet fast alle Grundzüge eines Hauses und erspart einem die Nachteile einer herkömmlichen Mietwohnung. Wie auch bei einem Haus, kann man die zur Verfügung stehende Wohnfläche ganz dem eigenen Bedürfnissen und Vorlieben anpassen und gestalten, und auch im hohen Alter ist eine Eigentumswohnung, wenn nicht mehr selbst bewohnbar, als Vermietungsobjekt eine gute finanzielle Absicherung.
Unsere Objekte – Ihre Entscheidung!
Die ISA Haus- und Immobilienverwaltung GmbH Sachsen-Anhalt steht seit über 30 Jahren für Qualität und Vertrauen, wenn es um das Verkaufen von Wohnungen geht. Deshalb bieten wir Ihnen verschiedene Arten von Wohnungen in ganz Sachsen-Anhalt an. Ob einfache Apartments, Neubau-Wohnungen oder Wohnungen mit einer Terrasse – unsere Makler sind stets engagiert, mit Ihnen zusammen die optimale Lösung für Sie und Ihre Wohnverhältnisse zu finden.
Mit unserem Team bei der ISA Haus- und Immobilienverwaltung GmbH Sachsen-Anhalt finden Sie nicht nur den passenden Wohnungstyp für Ihre Bedürfnisse, sondern wir bieten Ihnen darüber hinaus auch weitere verschiedene Leistungen an. Ob Sie ein einfaches Wohnungskaufmanagement oder ein komplettes Verwaltungspaket für Ihre Eigentumswohnung benötigen, die ISA Haus- und Immobilien Verwaltung GmbH Sachsen-Anhalt unterstützt Sie gerne zuverlässig bei allen Anliegen und Fragen. Ebenso in der Gebäudepflege ist die ISA Ihr Ansprechpartner.
Bei Fragen rundum unser Angebot stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Sprechen Sie uns an!Welche Arten von Wohnungen gibt es?
Neubau oder Altbau
Während Altbauwohnungen häufig mit Charme und hohen Decken überzeugen, können sie auch ungeahnte Kosten bergen. Ältere Wohnungen sind oftmals mit ineffizienten Heizungsanlagen ausgestattet und genügen nur niedrigen energetischen Standards. Bei einem Neubau ist der energetische Standard oft hoch, was niedrigere Heizkosten zur Folge hat. In Bezug auf eine kostensparende Ausstattung lohnt es sich, einen Blick in die Baubeschreibung zu werfen. Zudem sind Neubauwohnungen in den ersten Jahren meist kostengünstiger in der Instandhaltung. Sowohl Alt- als auch Neubauten haben ihre ganz eigenen Vorteile-wie auch Nachteile.
Apartment
Apartments haben eine ungefähre Größe von 25 bis 50 Quadratmetern und bieten nahezu jeden Komfort, den man zum gemütlichen Leben benötigt. Unter Umständen sind solche Wohnungen auch bereits voll möbliert und mit einer kompletten Einbauküche, sowie einer Badezimmereinrichtung versehen.
Etagenwohnung
Etagenwohnungen sind besonders in Großstädten beliebt uns sehr oft vertreten. In der Regel sind solche Objekte auf nur eine Etage begrenzt und vor allem in Wohnblöcken vorzufinden, die Genossenschaft angehören.
Maisonette-Wohnung
Eine Maisonette-Wohnung ist zumeist über mehrere Etagen verteilt und umfasst oft das obere Geschoss und den Dachstuhl. Somit ist die Maisonette Wohnung also über mindestens zwei Ebenen verteilt. Durch die mehreren Stockwerke fühlt sich diese Wohnform nicht wie eine einfache Wohnung, sondern beinahe schon wie ein Haus an.
Souterrain-Wohnung
Eine Souterrain-Wohnung ist das Gegenteil einer Maisonette-Wohnung. Der Fußboden der Wohnung liegt hierbei unter der Erdoberfläche, also wo bei anderen Objekten bereits der Keller beginnt. Um die Wohnung zu erreichen, führt oft eine Treppe nach unten.
Penthouse
Ein Penthouse ist eine Wohnungsform, die auf einem anderen Objekt aufgesetzt ist. Solche Immobilien sind daher im jeweils höchsten Stockwerk eines Gebäudes vorzufinden, sie sind unter Umständen sehr geräumig und mit jeder Menge Freiheiten versehen, was den individuellen Wohnstil betrifft.
Loftwohnung
Dieser Wohnungstyp ist in der Regel in einer ehemaligen Industrie- oder Lagerhalle eingerichtet und zumeist ohne erkennbare Türen sowie mit einem grundsätzlich offenen Grundriss versehen.
Terrassenwohnung
Als Terrassenwohnung bezeichnet man eine Wohnung mit einer Terrasse. Sie ist perfekt für Menschen, die die Natur lieben und diese direkt vor der Haustür haben wollen.
Welche Kaufkriterien sind im Voraus zu bedenken?
Größe
Die Größe einer Eigentumswohnung ist sicherlich eine sehr subjektive Ansichtssache und unter anderem davon abhängig, wie viel Wohnfläche benötigt wird oder mit welcher Intension man die Wohnung nutzen möchte. Ebenfalls entscheidend ist die Frage, wie viele Zimmer die neue Eigentumswohnung haben sollte, wenn z.B. eine Familie die neue Wohnung beziehen möchte. Der erste Schritt zur Bestimmung der optimalen Größe einer neuen Wohnung ist daher ein gründliches Studium der Wohnungsbeschreibung, etwa durch ein vom Verkäufer angebotenes Exposé.
Lage
Das vielleicht wichtigste Kriterium beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Lage. Bezogen auf die eigenen Ansprüche u./o. Bedürfnisse sollte man sich vorab gut überlegen, was man alles in der (unmittelbaren) Nähe zu seiner neuen Wohnung haben möchte beziehungsweise sogar braucht. Darunter können recht einfache Dinge zählen, wie etwa Einkaufmöglichkeiten, ein Anbindunge zu Hauptverkehrsstraßen oder der Zugang zu wichtigen Einrichtungen, wie etwa Arztpraxen und Schulen beziehungsweise Kitas. Für andere Wohnungssuchende spielen aber vielleicht auch zweckmäßigere Faktoren eine entscheidendere Rolle, welche unter anderem die Lärmbelastungen durch angrenzende Nachbarn oder die vorhandene Ausstattung betrifft, wie etwa ein Balkon oder eine Garage in der Nähe. Am Ende kommt es auf den individuellen Geschmack an, wie man die „perfekte“ Lage für seine neue Eigentumswohnung verortet und es wird sicherlich schwer sein, alle seine Wunschpunkte erfüllen zu können.
Kaufpreis
Ein Wohnungskauf ist eine teure Angelegenheit und sollte daher gut durchdacht sein. Ein gründliches Studium verschiedener Angebote ist daher unverzichtbar, ebenso die Frage nach der eigenen Finanzierungsmöglichkeit. Aber nicht nur der Kaufpreis eines Objektes an sich bestimmt am Ende die Gesamtkosten, sondern noch wichtige andere Punkte, die eine entscheidende Rolle spielen:
> Maklergebühren
Wenn eine Wohnung über einen Makler verkauft wird, sind in der Regel Maklergebühren fällig. Diese sind gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, übernimmt in der Regel mindestens die Hälfte der Maklergebühren.
> Grunderwerbssteuer
Auch eine Eigentumswohnung gilt als ein Grundstück und daher ist auch eine Grunderwerbssteuer beim Wohnungskauf fällig. Diese variiert in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Erst mit der Zahlung einer Grunderwerbssteuer kann ein neuer Eigentümer in ein Grundbuch eingetragen werden!
> Notarkosten
Mit einem gültigen Kaufvertrag wird der Wohnungskaufkauf schlussendlich besiegelt und ein Notar kann die Eigentumsänderung im Grundbuch beantragen. Solch eine Änderung kann unter Umständen bis zu sechs Wochen dauern. Die Kosten für die Änderung des Grundbuches und eines Notars sind anders als die anderen Kostenpunkte beim Wohnungskauf nicht nach Bundesland festgelegt. Die Notarkosten berechnen sich anhand Höhe des Kaufpreises und sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Hier sind mit Kosten von 1,5 % bis 2 % des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks zu rechnen.
Zustand
Neben der Lage und den Kosten ist der Zustand der Eigentumswohnung ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Kaufentscheidung. In Erfahrung bringen sollte man daher unter anderem das Baujahr des Objektes, sowie wann die damit verbundene letzte Renovierung oder Sanierung der Wohnung erfolgte und generell natürliche welche Mängel vorhanden sind. Jeder Kaufinteressent kann sich den von einem Gutachter erstellten Energieausweis vorzeigen lassen, also welchen Energiebedarf oder -verbrauch die Wohnung hat. Der Verbrauchskennwert gibt an, wie gut oder schlecht die Wohnung bewertet werden muss. Der Energieausweis informiert auch darüber, mit welcher Heizungsart die Immobilie beheizt wird und wie alt die eingebaute Anlage ist.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Neben der Finanzierung und den diversen zu beachtenden Kriterien für einen Wohnungskaufkauf, gilt es noch weitere rechtlich Punkte im Auge zu behalten, die bei einem Wohnungskauf eine Rolle spielen:
> Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert einem potenziellen Käufer den Anspruch, als endgültiger und rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Diese Eintragung wird in der Abteilung Innovation des Grundbuchs vorgenommen und schützt den Käufer davor, dass die Immobilie an Dritte verkauft werden kann. Auch die Belastung mit Hypotheken ist nicht mehr möglich, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Bei Bezahlung des Kaufpreises wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer als neuer, rechtmäßiger Eigentümer eingetragen.
> Grundbuch
Im Grundbuch stehen alle wichtigen Informationen über ein Grundstück, wie etwa der Eigentümer, die Lage und die eingetragenen Belastungen. Jedes private Grundstück ist im Grundbuch mit einem Grundbuchblatt aufgeführt. Das Grundbuch wird ortsabhängig vom zuständigen Amtsgericht geführt. Ebenfalls im Grundbuch eingetragen sind die sogenannten Grunddienstbarkeiten. Diese schränken ggf. die Rechte eines Eigentümers zu Lasten der Nachbarn ein.
> Grundpfandrecht
Ein Grundpfandrecht wird zur Sicherung des Immobiliendarlehens eingetragen. So hat eine Bank das Recht eine Immobilie zur Zwangsversteigerung freizugeben, wenn die Raten für das Darlehen nicht mehr gezahlt werden können. Damit gehört diese Grundschuld zum wichtigsten Element der Darlehenssicherung. Sinkt die Restschuld, verringert sich auch da Recht des Kreditinstituts im Ernstfall die ganze Immobilie versteigern zu lassen.
> Kaufvertrag
Ein Kauf einer Immobilie ist meist eine Entscheidung mit langfristiger und gewichtiger Tragweite. Deshalb ist es unerlässlich den Kaufvertrag gründlich und ausführlich auszuarbeiten. Durch das Abschließen des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer zur Bezahlung des vereinbarten Preises, der Verkäufer zur rechtmäßigen Übertragung des Eigentums.
Folgende Punkte sollten auf jeden Fall in einem Kaufvertrag enthalten sein:
> Namen beider Vertragsparteien
> Bezeichnung des Grundstückes
> Lage des Grundstückes
> Kaufpreis
> ggf. Übernahme von Hypotheken
> Auflassungserklärungen (Beantragung und Bewilligung)
> Auflagen
> Vor- und Wiederkaufsrechte
> Forderungen von Renten
Letztendlich geht das Eigentum erst an den Käufer über, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Dies geschieht jedoch nur nach Beantragung. Eine Notarin oder ein Notar muss für die Grundbucheintragung folgende Unterlagen vorbereiten:
Unbedenklichkeitsbescheinigung
mögliche Löschungsbewilligungen der eingetragenen Belastungen für den Verkäufer
> Notar
In Deutschland ist es nicht möglich, ohne einen Notar ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und vermittelt neutral zwischen beiden Vertragsparteien. Der Notar erhält für diese Tätigkeit Gebühren, die in der Kostenordnung festgeschrieben sind. Die Höhe der Notargebühren hängt vom Wert und der Bedeutung des Geschäftes ab.
> Vorkaufsrecht
Achten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt darauf, ob eine andere Person unter Umständen das Vorkaufsrecht besitzt. Informationen darüber findet man ebenfalls im Grundbuch. Sollte ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein, kommt die eingetragene Person beim Verkauf der Immobilie zuerst an die Reihe. Der Kaufvertrag käme dann zu den Konditionen zustande, die schon im Voraus mit dem Vorkaufsberechtigten vereinbart wurden. Es gibt auch gesetzliche Vorkaufsrechte zum Beispiel der Gemeinden. Diese sind im Baugesetzbuch geregelt.
> Unbedenklichkeitsbescheinigung
Mit der Bezahlung der Grunderwerbssteuer wird vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Auch diese muss beim Grundbuchamt eingereicht werden und verhindert, dass der Käufer mit einer möglichen Steuerschuld des Verkäufers belastet wird. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.
Was sollte bei der Kaufabwicklung beachtet werden?
Finanzierung
Eine Eigentumswohnung zu kaufen und ein Darlehen dafür aufzunehmen, plus dessen Tilgung, dürfte für viele Käufer eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens sein. Man sollte daher nichts überstürzen und sich bei der Finanzierung professionell beraten lassen. Als Faustregel gilt, dass man mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten, wie etwa Notargebühren, als Eigenkapital sicher zur Verfügung hat. Zusätzlich sollte man sich über die verschiedenen Möglichkeiten zur Begleichung der verschiedenen Kosten, wie etwa durch eine feste Monatsrate, vorab gut informieren und diese in die Finanzierungsplanung einkalkulieren.
Immobilie prüfen
Ist ein passendes Objekt gefunden, sollten künftige Eigentümer die Wohnung gründlich prüfen! Das sollte nicht nur die technischen Aspekte wie Bausubstanz, Energieeffizienz und Ausstattung umfassen, sondern auch die Zusammenarbeit in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung vermittelt einen guten ersten Eindruck davon, wie gut sich die Gemeinschaft versteht und wie konfliktfrei Entscheidungen in den Versammlungen getroffen werden.
Notartermin und Beurkundung
Ist man als potenzieller Käufer mit dem aktuellen Eigentümer einig geworden, führt der Weg als nächstes zum Notar. In der Regel klären Käufer, Verkäufer und Notar zunächst in einer Vorbesprechung die wichtigsten Eckdaten. Dazu können die Modalitäten der Zahlung zählen oder die Frage, ob, wenn in einer Partnerschaft lebend, beide Personen oder nur eine von beiden als Käufer auftreten. Der Notar lässt anschließend beiden Vertragsparteien einen Entwurf des Vertrags zukommen. Für die Vertragsunterzeichnung kommen beide Parteien erneut beim Notar zusammen. Damit wird der Wohnungskauf besiegelt.
Zahlung und Grundbucheintrag
Ist der Vertrag unterschrieben, steht die Zahlung an. Es ist üblich, dass die neuen Wohnungseigentümer zunächst die Maklerkosten begleichen. Diese müssen jedoch nicht immer anfallen. Anschließend wird die Grunderwerbsteuer gezahlt. Dazu leitet der Notar eine Kopie des Vertrags an das Finanzamt weiter, das die Käufer schriftlich auffordert, die fällige Steuer zu zahlen.
In der Regel wird erst danach der eigentliche Kaufpreis fällig. Die neuen Eigentümer erhalten zunächst eine Zahlungsaufforderung, die sie, zusammen mit weiteren Dokumenten, an ihre Bank weiterleiten. Anschließend müssen sie der Bank ihren Eigenkapitalanteil überweisen. Diese begleicht dann wiederum den Kaufpreis. An dieser Stelle müssen die Eigentümer meist auch den Notar bezahlen.
Abschließend werden die Wohnungskäufer als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Dann folgt nur noch die Schlüsselübergabe, und dem Einzug steht nichts mehr im Wege.